Próxima escala: México

En un entorno internacional marcado por la reconfiguración de las cadenas globales de suministro, México continúa destacando como uno de los destinos más competitivos para la inversión productiva. Su ubicación estratégica, la cercanía con Estados Unidos, una sólida base manufacturera, el acceso preferencial al mercado de Norteamérica mediante el T-MEC y una red cada vez más amplia de proveedores especializados siguen impulsando la llegada de nuevas compañías y la expansión de empresas ya instaladas en el país.

Los resultados del primer semestre de 2026 reflejan esta tendencia. Durante este periodo se contabilizaron 46 mil 964 millones de dólares en anuncios públicos de inversión, acompañados de una expectativa de generación de 100 mil 115 nuevos empleos. Estas cifras confirman que México mantiene un alto nivel de interés entre empresas nacionales e internacionales que buscan ampliar su capacidad productiva, fortalecer sus cadenas de suministro y acercar sus operaciones a los principales mercados de consumo.

Los anuncios de inversión también confirman el liderazgo de distintas regiones industriales. Nuevo León concentró 5 mil 582 millones de dólares, equivalentes al 12% del total anunciado, reafirmando su posición como uno de los principales centros manufactureros y logísticos del país. Chihuahua y Sinaloa participaron con el 9% cada uno, mientras que Hidalgo alcanzó el 7%, configurando un mapa de inversión cada vez más diversificado.

Sin embargo, el dinamismo industrial no solo se observa en los anuncios de inversión. También se manifiesta en la ocupación de naves y la instalación de nuevas operaciones dentro de los parques industriales. Cada contrato concretado representa una decisión empresarial que se traduce en producción, empleo, demanda de servicios y nuevas oportunidades para la proveeduría nacional.

La revisión de operaciones inmobiliarias industriales en mercados de Baja California, Chihuahua, Coahuila, Durango, Estado de México, Jalisco, Guanajuato, Nuevo León, Querétaro, San Luis Potosí, Tamaulipas y la zona de Tijuana permitió identificar alrededor de 176 compañías que firmaron contratos para establecerse en algún parque industrial. De ese total, 133 correspondieron a empresas que expandieron sus operaciones, mientras que 43 fueron nuevas compañías que eligieron instalarse por primera vez en estado correspondiente.

Este balance muestra que el mercado industrial atraviesa una etapa de crecimiento más selectivo, pero también más sólido. Aunque el ritmo extraordinario observado durante el auge inicial del nearshoring comenzó a moderarse, la demanda se mantiene activa, especialmente entre empresas que buscan espacios listos para ocupar, buena conectividad logística, disponibilidad de energía e infraestructura adecuada para iniciar operaciones en periodos más cortos.

Para Idalia Gardea, Market Intel Analyst de Citius Advisory Group, México continúa consolidándose como uno de los destinos más atractivos para la inversión industrial en Norteamérica por sus ventajas competitivas.

“México continúa siendo un destino competitivo para la inversión extranjera gracias a su proximidad con Estados Unidos, mano de obra calificada y proveedores consolidados en sectores como automotriz, electrónica y electrodomésticos”, explicó.

A estos factores se suma la disponibilidad de edificios industriales Clase A, la estabilidad de las rentas y la existencia de espacios especulativos listos para ser ocupados. Esta oferta permite reducir los tiempos de instalación y facilita que las empresas inicien operaciones sin esperar el desarrollo de una nave construida a la medida.

La especialista destacó que el crecimiento industrial ya no depende únicamente del nearshoring. La diversificación de las cadenas de suministro, la infraestructura logística, el comercio electrónico, la manufactura ligera y la demanda de operadores logísticos también están impulsando la firma de contratos y la ocupación de espacios industriales.

En este contexto, los parques industriales se han convertido en piezas fundamentales para captar nuevas inversiones. Las empresas buscan instalaciones con disponibilidad inmediata, capacidad eléctrica, alturas competitivas, conectividad carretera, cercanía con aeropuertos y cruces fronterizos, así como certificaciones de sustentabilidad y eficiencia energética.

Para la analista, el mercado atraviesa una fase de normalización luego del crecimiento extraordinario registrado entre 2022 y 2023.

“Hoy vemos un crecimiento más ordenado, rentas estables y una demanda que, aunque más selectiva, sigue firmando contratos de forma sostenida”, afirmó.

La perspectiva para el cierre de 2026 se mantiene positiva. “Con una mayor actividad registrada durante el segundo trimestre, se espera que 2026 cierre con un nivel de absorción superior al de 2025”, agregó Gardea.

Nuevo León al frente

Nuevo León continúa consolidándose como el principal polo industrial de México para la instalación de nuevas empresas y la expansión de operaciones manufactureras y logísticas. Durante el primer semestre de 2026, el mercado industrial de Monterrey registró una absorción cercana a 490 mil metros cuadrados, lo que representa un crecimiento de 44% respecto al mismo periodo del año anterior y confirma que la demanda de espacios industriales mantiene un ritmo sólido.

Aunque la disponibilidad de naves industriales aumentó durante el periodo, este comportamiento obedece principalmente a la incorporación de nuevos desarrollos al inventario y no a una disminución de la demanda.

Actualmente, Monterrey dispone de alrededor de 1.5 millones de metros cuadrados de naves especulativas, una oferta que permite a las empresas reducir considerablemente sus tiempos de instalación y comenzar operaciones con mayor rapidez.

El dinamismo del mercado también quedó reflejado en la firma de contratos inmobiliarios industriales. Durante el primer semestre del año, 46 empresas concretaron operaciones en Nuevo León; de ellas, 32 correspondieron a proyectos de expansión de compañías ya establecidas en la entidad, mientras que 14 fueron nuevas empresas que eligieron al estado para iniciar operaciones por primera vez.

Entre las expansiones más relevantes sobresalen ABB, que amplió sus operaciones en Pocket Park Oriente; Amazon, que fortaleció su presencia en Proximity Parks San Pedro; y Arca Continental, con una nueva operación en el Parque Industrial Autódromo.

Por otro lado, diversas compañías internacionales eligieron a Nuevo León como su puerta de entrada al mercado mexicano. Por ejemplo, Electrical Components inició operaciones en Zilum Park, ocupando una nave de 112 mil 494 pies cuadrados; Emotiv se estableció en Pocket Park Norte II; mientras que Hengst seleccionó Interpuerto Monterrey para instalar una planta en una nave de 115 mil 174 pies cuadrados.

Estas inversiones reflejan la confianza que las empresas mantienen en la infraestructura industrial de Nuevo León, así como en su conectividad logística, disponibilidad de talento especializado y ecosistema de proveedores.

Mercado inmobiliario industrial en el Bajío

A pesar de un entorno internacional caracterizado por la cautela en las decisiones de inversión, la región del Bajío mantiene un flujo constante de proyectos que fortalecen su ecosistema manufacturero y logístico.

Con información recopilada a través de brókers industriales y desarrolladores de parques industriales, se identificó que Querétaro concretó 13 firmas de contratos inmobiliarios industriales durante el primer semestre de 2026, de las cuales nueve correspondieron a nuevas empresas que eligieron al estado para establecer operaciones, mientras que cuatro fueron expansiones de compañías ya instaladas. En Guanajuato, por su parte cuatro empresas ampliaron sus operaciones, reafirmando la confianza del sector privado en la capacidad industrial de la entidad.

Entre las empresas que podemos destacar está la empresa alemana Leoni que eligió crecer en una nave de 30,049 pies cuadrados en el parque Amistad Bajío Industrial Park, así como Nagase, compañía japonesa que creció en Ciudad Industrial León, entre otras.

De acuerdo con Clementina Margain, Market Intel Analyst de Citius Advisory Group, el desempeño del Bajío durante la primera mitad del año estuvo respaldado por la fortaleza que la región mostró al cierre de 2025, aunque el segundo trimestre presentó un ritmo de crecimiento más moderado.

No obstante, la especialista destacó que el ajuste observado no representa una pérdida de competitividad.

"La absorción de espacios industriales se sostuvo principalmente por expansiones, consolidaciones y proyectos con demanda previamente identificada, evidenciando un mercado más selectivo, aunque con fundamentos sólidos para mantener su dinamismo en el mediano plazo", explicó.

Este comportamiento confirma una evolución natural del mercado inmobiliario industrial. Después del auge impulsado por el nearshoring, las empresas privilegian decisiones de inversión más estratégicas, enfocadas en infraestructura, conectividad, disponibilidad de talento y cercanía con las cadenas de suministro de Norteamérica.

Respecto al comportamiento de la región Centro, Margain señaló que, después de un inicio de año moderado, el segundo trimestre mostró una recuperación impulsada por los sectores logístico, comercio electrónico y manufactura ligera, apoyada además por la consolidación de corredores estratégicos y la cercanía con el principal mercado de consumo del país.