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< Algo que ha generado un movimiento en el sector inmobiliario industrial de México es, definitivamente, la relocalización de empresas, o mejor conocido como nearshoring y pese a que este fenómeno es todavía joven y no se ha reflejado en su totalidad en los indicadores macroeconómicos del país, el efecto en el Real Estate es evidente. Según un reporte elaborado por BANXICO, las regiones más atractivas para el nearshoring son: Saltillo, Monterrey, Ciudad Juárez y Tijuana. >
De acuerdo con la Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), al segundo semestre de 2023 el inventario de naves industriales registró un crecimiento del 49% con respecto al mismo periodo de 2022.
Y al tercer trimestre de 2023, se alcanzó un máximo histórico de 3.5 millones de metros cuadrados, un 18% mayor que el mismo período en 2022.
“Hemos tenido un 2022 y un 2023 extraordinario, con mucho dinamismo, y creemos que esta tendencia continuará para los próximos cuatro años, es decir del 2023 al 2027”, dijo Claudia Esteves, directora general de la AMPIP, quien recalcó que esto representa una oportunidad única, y México es el mejor socio de manufactura y distribución para las empresas extranjeras que buscan diversificarse y atender al mercado norteamericano.
“Tan solo en 2022 y 2023, la demanda por espacios inmobiliarios recibida en AMPIP (sin contar la recibida directamente por los socios) fue de 3.1 millones de metros cuadrados. Si bien estamos haciendo estimaciones, solo manteniendo esta misma tendencia, podríamos pensar que para 2027 superaremos una demanda acumulada de 6 millones de metros cuadrados”, explicó Esteves.
La experta en el tema recalcó que México es un mercado muy atractivo para la localización de las inversiones. Y por parte de los desarrolladores de la AMPIP, tienen identificados 50 parques en construcción, en mercados primarios (Norte, Centro y Bajío), y que hoy se encuentran en distintas etapas.
“Esto significa alrededor de 1,964 hectáreas más”, recalcó Esteves.
Por su parte, CBRE México presentó un reporte que indica que, al cierre del primer semestre de 2023, la demanda por nearshoring ascendió a casi 800 mil metros cuadrados, un crecimiento de más del 38% con respecto al mismo periodo de 2022.
La mayoría de esta demanda industrial fue impulsada por la expansión del sector automotriz y los mercados en la frontera norte.
Y se estima que Saltillo registró la mayor demanda por nearshoring durante el primer semestre del año, con más de 265 mil metros comercializados, en donde destacan las transacciones de venta de tierra para construcciones Built to Suit.
Con ello se confirma que la franja fronteriza norte se mantiene como la más activa, sumando el 82% de la absorción.
En su reporte, CBRE afirma que, durante el primer semestre del año, el sector automotriz concentró la mayor demanda por nearshoring en el país, liderando la absorción en cinco de los principales mercados industriales del Noreste y Bajío. Mientras que la demanda del sector de electrónicos y electrodomésticos lidera la actividad en la región Occidente y Noroeste del país.
Por su parte, Diego Garza de Silva, director general de GP Construcciones consideró que el desarrollo inmobiliario industrial está viviendo un boom que jamás se había visto en los últimos 40 años.
“Sin duda alguna, el nearshoring ha impactado positivamente en el estado y en el país. Siguen llegando más industrias a México y a nosotros que estamos en el mercado inmobiliario industrial nos ha favorecido, pues actualmente tenemos 16 proyectos que se están evaluando, y por supuesto que a futuro no descartamos la idea de abrir un nuevo parque, adicional a los dos que recién se abrieron en Nuevo León, y al de Guanajuato”, dijo el directivo.
Cabe señalar que Garza Ponce cuenta con ocho parques industriales, y actualmente está construyendo cuatro naves especulativas y tres más hechas a la medida.
Otra empresa que también destaca en este 2023 por construir un nuevo parque es American Industries.
Tras una inversión de 142 millones de dólares es que construyen el Parque Industrial American Industries Chihuahua en una superficie de 54.5 hectáreas, el cual albergará 13 nuevas naves industriales que ocuparán 44.3
hectáreas.
Se estima que la primera nave especulativa del parque esté lista para finales del presente año.
El nearshoring en Nuevo León
De acuerdo con René Guajardo, consulting services director de Citius Advisory Group, la demanda de parques industriales y naves ha aumentado significativamente especialmente en la parte norte del país, donde el crecimiento de los mercados industriales importantes ha sido de más del 35% en los últimos tres años.
“Hasta el día de hoy van más de 160 parques y áreas Industriales con clasificación “A” y “B” mayoritariamente en el área metropolitana de Monterrey”, dijo.
Se estima que los mercados más cercanos a la frontera con Estados Unidos son los que han representado un crecimiento inmobiliario industrial y mercados como Monterrey, Tijuana y Ciudad Juárez, son los que han tenido mayor demanda de espacios industriales en últimos años.
Para Guajardo, el nearshoring es de gran relevancia en México porque ha permitido a consolidar el segmento de manufactura y esto permite que otros ramos de la industria de desarrolle de manera significativa como los son, la construcción, desarrollos inmobiliarios y la transformación de materias primas.
Por su parte, Emmanuel Loo, subsecretario de Inversión de la Secretaría de Economía comentó que Nuevo León es atractivo por los inversionistas, pues es considerado el hub logístico de México, además de que cuenta con excelente capital humano, parques industriales, infraestructura y conexión con el país vecino, pues por aquí (carretera Laredo y Colombia) pasa todo lo que se envía a Estados Unidos.
“Gracias al nearshoring, es que todos los constructores de espacios industriales están rompiendo récord en ventas. El nearshoring es algo muy bueno para toda la industria, para todo el país, por su puesto para Nuevo León, pues es el estado que concentra el 80% del nearshoring que llega al país”, dijo el funcionario estatal, quien agregó que, en Nuevo León, se estima la presencia de 250 parques industriales.
EN CIFRAS /
Parques en México asociados a AMPIP:
460
Por su parte, Juan José Sierra, vicepresidente nacional de delegaciones de Coparmex, puntualizó que el nearshoring es la oportunidad más clara que tiene México de impulsar un cambio estructural para la economía nacional.
“Uno muy similar al que vivimos en 1994 con la entrada en vigor del Tratado del Libre Comercio de América del Norte”, detalló.
Hoy por hoy, la inversión se ubica en los niveles más altos desde que se tiene registro y muestra de esto es que de acuerdo con el INEGI, la inversión fija bruta en construcción no residencial reportó un crecimiento anual cercano al 100 por ciento.
Esto genera que el ánimo empresarial sea más notorio y los datos más recientes de Data Coparmex muestran que 53.4% de los socios Coparmex consideran que, en comparación con el año anterior, ahora es un buen momento para realizar inversiones.
Se estima que en México hay cerca de 70 proyectos de inversión extranjera que demandan más de 3 millones de metros cuadrados para la construcción de parques industriales.
Apetito por construir más naves
Pedro Valdés, director general de ESCALA indicó que, dado que el área disponible en zonas meramente industriales es menor al 1% de disponibilidad, por lo que hay apetito por construir nuevas naves industriales especulativas que a razón de períodos mínimos de avance se logran concretar su cierre de contrato a renta (hoy en día la mayoría se rentan durante la construcción), se convierten en BTS (built to suit) para un cliente específico con características requeridas por quien la renta.
Valdés comentó que hoy en día, ESCALA es muestra del impacto del nearshoring, por lo que cuentan con 16 proyectos en construcción.
EN CIFRAS /
Absorción al tercer trimestre 2023:
3.5 millones m2
“Las compañías mexicanas como ESCALA aportan un gran valor a las empresas extranjeras que buscan aliados en el país para el inicio de sus operaciones”, comentó.
Se prevé que las empresas que llegan a México están en busca de infraestructura básica de un parque industrial: como lo son las redes eléctricas, telefónicas, informáticas, abastecimiento de agua y energía, drenaje pluvial y sanitario; así como equipamiento y servicios de apoyo.
Adicional, buscan amenidades como áreas de coworking, sala de juntas con internet y proyección, guardería, juegos infantiles, casa club con albercas, spa, gimnasio, terrazas, baños, regaderas, lockers y canchas deportivas, entre otros.
