Demandan inversionistas espacios sustentables

Al igual que la calidad, capacidad de suministro y competitividad de las empresas, los parques industriales en México son parte fundamental de la infraestructura estratégica para atraer más inversión extranjera directa al país. Y debido a ello es que en México están construidos más de 500 parques industriales.
Pero cada vez son más las empresas que buscan algo más que solo un edificio donde instalar sus operaciones de manufactura o logística. Cuando se trata de colocar sus negocios en el país, los inversionistas también requieren de espacios sustentables que se integren con las ciudades y sus nuevas necesidades.


Hablar de integración, explicó Javier Ugarte, vicepresidente de ingeniería y construcción de FINSA, implica que los parques industriales no estén aislados de la ciudad, como era la costumbre. Sino que estos espacios cuenten con más áreas verdes, de esparcimiento y deportivas, cercanía con transporte urbano, áreas peatonales accesibles, es decir, banquetas amplias para que las personas caminen por el parque y espacio para trasladarse en bicicleta, que permita desincentivar el uso del auto.

“Cuando hablamos de integración, es que los parques no se vean aislados, sino de parques industriales modernos que solamente permiten a industrias limpias, no contaminantes, que estén cercanos a amenidades para la gente, que haya guarderías cercanas, clínicas de emergencia, centros comerciales, tiendas de conveniencia, restaurantes, cerca de vivienda. Los empleados buscan no tener que transportarse tanto tiempo, el diseño de parques industriales considera esto y debe ser resuelto mediante un plan maestro”, expresó Ugarte.


El directivo consideró que la clave en las nuevas tendencias de construcción en materia de parques industriales está en contar con un plan maestro de desarrollo urbano dentro del terreno, que permita integrar de manera armónica tanto a los edificios como a las amenidades en el uso del espacio disponible.
“Cuando un cliente visita parques ya no espera estar viendo los parques llenos de bodegas y camiones estacionados en la calle, gente cruzándose por todos lados, eso ya no se usa, esos parques viejos ya no son lo que buscan los clientes y no nada más los grandes corporativos internacionales, sino que las empresas locales también están cambiando esa visión”, aclaró.


Sin embargo, para que un edificio o parque industrial cumpla con las necesidades de sustentabilidad que buscan los inversionistas es necesario cumplir con certificados y normas nacionales e internacionales.
Aunque en otros países como Estados Unidos, la construcción de edificios y espacios sustentables comenzó hace unos 30 años, en México la tendencia llegó a partir de 2008, cuando las edificaciones empezaron a registrarse y buscar certificados internacionales que consideran aspectos como el diseño, ubicación y accesibilidad a medios de transporte masivo, estacionamientos para bicicletas, ahorro en el consumo de agua y lámparas con sensores para encender de manera inteligente, entre otros.


Así, las empresas comenzaron a buscar certificar sus edificios y parques industriales en LEED Leadership in Energy & Enviromental Design (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental). A la fecha, este reconocimiento ha sido otorgado a aproximadamente a 450 edificaciones de todo tipo en el país, de los 1,000 que se han registrado para obtenerlo.
En el caso de edificios de corte industrial, LEED ha certificado a 60, de los cuales 21 han sido construidos por FINSA.


“Más o menos el 30% de los edificios industriales certificados en México los hemos construido en FINSA, y nosotros impulsamos mucho el tema de la sustentabilidad y de disminuir la huella de carbono desde el punto de vista de la edificación. Sí hay clientes internacionales que buscan que cuando sus edificios se construyan en México tengan el certificado LEED, principalmente grandes corporativos que tienen dentro de sus políticas ambientales el impulsar la sustentabilidad”, expresó el vicepresidente de ingeniería y construcción de FINSA.
Se estima que estos edificios de FINSA, suman aproximadamente de 4 a 5 millones de pies cuadrados de espacios certificados por LEED.


Además de LEED, Ugarte señaló que también la AMPIP ha creado certificaciones como la de Parque Industrial Verde y Parque Industrial Sustentable, además la Procuraduría Federal de Protección al Medio Ambiente (PROFEPA) brinda el certificado de Calidad Ambiental para usuarios o edificios que cumplan con leyes ambientales aplicables, que protegen a sus empleados y conviven con otras empresas de forma adecuada dentro de un parque industrial.
FINSA es pionero en incluir un nuevo crédito para la certificación LEED relacionado con el Plan de re-ocupación de los espacios de trabajo. Con el documento se busca especificar los requerimientos mínimos o las prácticas que se deben llevar a cabo en naves industriales para el ingreso a áreas de trabajo.

AMPIP

En México existe una agrupación de parques industriales que ofrecen servicios e instalaciones ad hoc a las necesidades actuales de los inversionistas. La Asociación Mexicana de Parques Industriales Privados (AMPIP), nació en 1986 con la finalidad de representar a desarrolladores, inversionistas y administradores del ámbito inmobiliario de parques industriales en México.
Actualmente el organismo cuenta con 68 socios corporativos y 368 desarrollos industriales en el país, los cuales albergan a 3,417 empresas instaladas y representan más de 100 millones de metros cuadrados de reserva territorial y más de 2.5 millones de metros cuadrados en construcción.

Claudia Ávila Connelly, directora general de AMPIP, resaltó que los parques que representa el organismo están certificados en estándares de seguridad internacional y como operador económico autorizado y bajo la Norma Mexicana de Parques Industriales NMX-R-046-SCFI-2015.
Detalló que este es el primer certificado que la AMPIP solicita para ser afiliados, ya que hoy las empresas que buscan rentar una nave, buscan que esté dentro de un parque certificado.
Pese a que no existe una estadística oficial de parques industriales en México, ya que oficialmente no se considera un producto o servicio, sino que es más un concepto, es a través de una iniciativa de socios AMPIP, que surgió la Norma Mexicana de Parques Industriales, que creó un equipo multidisciplinario para definir criterios de qué es un parque industrial en el alcance del terreno, los permisos, la infraestructura y la urbanización.


Ávila resaltó que hoy en día los desarrolladores van más allá del medio ambiente a la hora de certificarse, como es el caso de la certificación LEED que lleva muchos años en el mercado.
“Hoy hablamos de ESG, que son las iniciales en inglés de Environment, Social, Governance (medio ambiente, social, gobernanza) que se han vuelto un criterio unificado entre los inversionistas, el cual considera la implementación de estándares en estos tres ámbitos de forma sistematizada”, explicó.

Ventajas

Construir un edificio sustentable no se trata solamente de cumplir con normativas de responsabilidad social corporativa para las empresas, sino que ofrece beneficios como el ahorro de diversos activos a largo plazo, estableció Sergio Reséndez, director general de Colliers International Monterrey.
El especialista señaló que en los parques industriales ya se empiezan a tomar medidas en materia energética, en reutilización del agua y éstas son cada vez más buscadas por los inversionistas.

“Es que ya no es nada más por el tema económico, sino que se trata ahora de que ser sustentable ‘paga’, es decir, tiene un rendimiento económico y hemos visto que esto se ha acelerado en los últimos cinco años, cada vez más los clientes están pagando por obtener esa sustentabilidad, porque se dan cuenta que al final del día tienen un ahorro”, explicó.

Además, dijo, como el T-MEC cuenta con un capítulo que habla sobre el uso de energía y la responsabilidad social, esta necesidad de ubicarse en espacios y edificios sustentables seguirá creciendo.
Este incremento en el interés de los inversionistas por adquirir parques y edificios sustentables ha creado también una cadena de valor local que atiende necesidades de estos constructores, como proveedores de energía, por ejemplo.

Reséndez dijo que FINSA, Vesta y Prologis ya hacen desarrollos de este tipo.

“Estos desarrolladores ya traen una política interna de desarrollo sustentable con certificaciones, no nada más por tener el cuadro colgado en la pared, sino que de verdad funcione”, indicó.
Mientras FINSA cuenta con edificios certificados por LEED, Prologis certificó todo su portafolio con BOMA-BEST, una herramienta de administración para generar mejoras continuas, enfocada en la operación del edificio más que en la inversión inicial.